Am Anfang steht der persönliche Kontakt. Sie können uns anrufen, einen Brief schreiben, eine E-Mail schreiben oder unser Kontaktformular nutzen. Während unseres ersten Gesprächs besprechen wir gemeinsam Ihr Anliegen. Hierzu gehört zunächst, dass Sie uns den Zweck der Immobilienbewertung erläutern.
Gemeinsam entscheiden wir dann, welcher konkrete Leistungsumfang für Sie der richtige ist. Wir legen gemeinsam fest, ob Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten benötigen, ob Sie eine verkürzte Wertexpertise benötigen oder ob sogar eine mündliche Beratung ausreichend ist.

Im Anschluss hieran erhalten Sie von mir ein Honorarangebot sowie eine Aufstellung aller für die Immobilienbewertung notwendiger Unterlagen und Informationen. Sofern Sie nicht alle notwendigen Unterlagen und Informationen vorliegen haben, ist dies auch kein Problem. Stellen Sie uns einfach eine Vollmacht aus und wir besorgen alle zur Immobilienbewertung notwendigen Unterlagen.
Nachdem Sie uns den Auftrag zur Verkehrswertermittlung, Kaufberatung,Wohnflächenberechnung, etc. erteilt haben, vereinbaren wir einen Ortstermin, bei welchem das Bewertungsobjekt in Augenschein genommen wird.

Im Anschluss an die Objektbesichtigung erfolgt dann die eigentliche Arbeit, die Ermittlung des Immobilienwertes.
Im Anschluss erhalten Sie das beauftragte Gutachten.

Ablauf in Kurzform:

1. Kontakt zum Immobiliengutachter
2. Festlegung des Leistungsumfangs
3. Honorarangebot / Unterlagenverzeichnis
4. Ortsbesichtigung
5. Übersendung des Verkehrswertgutachten / Wertexpertise

Das Sachwertverfahren kommt in der Regel bei eigen genutzten Immobilien, wie Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Zweifamilienhäusern zur Anwendung.

Es ist ein Verfahren, welches im Wesentlichen auf der Berücksichtigung von Herstellungskosten basiert. Da allein die Herstellungskosten jedoch wenig über die Marktgängigkeit einer Immobilie aussagen, sind die Sachwerte regelmäßig mit dem sog. Marktanpassungsfaktor oder auch Sachwertanpassungsfaktor abzugleichen. Die Marktanpassungsfaktoren werden üblicherweise vom Gutachterausschuss des betreffenden Landkreises veröffentlicht. Grundlage zur Ableitung der Marktanpassungsfaktoren, bildet die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.

Zunächst werden die Herstellungskosten der Immobilie mittels tabellarisch vorgegebener Normalherstellungskosten ermittelt. Bei Immobilien, die keine Neubauten sind, ist die Alterswertminderung entsprechend zu berücksichtigen. Es ergibt sich anschließend der Sachwert der baulichen Anlagen.

Zusätzlich zum Sachwert der baulichen Anlagen sind der Sachwert der baulichen Außenanlagen (z. B. Pflasterungen, Einfriedungen, etc.) sowie der Bodenwert zu berücksichtigen.

Es ergibt sich hieraus der vorläufige Sachwert, welcher mittels eines geeigneten Marktanpassungsfaktor / Sachwertanpassungsfaktor zum vorläufigen Verkehrswert führt.

Nachdem zuletzt noch die objektspezifischen Grundstücksmerkmale, wie z. B.Baumängel, Schäden, Baulasten, Wegerechte, etc. berücksichtigt wurden, ergibt sich der abschließende Verkehrswert.

Verkürzt dargestellt, erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes auf Grundlage des Sachwertes gem. ImmoWertV nach folgendem Schema:

Herstellungskosten der baulichen Anlagen
– Alterswertminderung
= Sachwert der baulichen Anlagen
+ Sachwert der baulichen Außenanlagen
+ Bodenwert
= Sachwert (der Gebäude und des Grundstücks)
x Sachwertfaktor
= Vorläufiger Verkehrswert
± Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
= Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren ist ein Wertermittlungsverfahren, welches sich an den Renditeerwartungen einer Immobilie orientiert. Es kommt daher in der Regel bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Büroimmobilien, Industrieliegenschaften, Hotels, Pflegeheimen, etc. zur Anwendung.

Maßgeblich hierfür sind die nachhaltig erzielbaren Roherträge unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und Ausstattung des jeweiligen Bewertungsobjektes.

Zunächst wird der nachhaltig erzielbare Rohertrag, also die Mieteinnahmen, die als dauerhaft und realistisch erzielbar eingeschätzt werden, ermittelt.

Die zusätzliche Berücksichtigung der für den entsprechenden Objekttyp üblichen Bewirtschaftungskosten, wie etwa Verwaltungskosten, nicht umlegbare Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis, führen zum Reinertrag.

Der Reinertrag bezieht sich sowohl auf das Gebäude, als auch auf den Boden. Da bei dem Boden von einer unendlichen Lebensdauer, bei einem Gebäude jedoch nur von einer begrenzten Lebensdauer auszugehen ist (Ausnahmen hiervon bilden denkmalgeschützte Objekte), ist die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag in Abzug zu bringen. Es ergibt sich der ausschließlich auf den Gebäudeteil bezogene Reinertrag.

Der auf den Gebäudeanteil bezogene Reinertrag führt durch die Anwendung des sog. Vervielfältigers zum Ertragswert des Gebäudeanteils. Der Vervielfältiger ergibt sich hierbei aus der Berücksichtigung von der Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie dem Liegenschaftszinssatz.

Nach Berücksichtigung weiterer Wertbeeinflussender Umstände, wie z. B. Baumängel, Schäden, Baulasten, Wegerechte, etc. sowie des Bodenwertes, ergibt sich der Ertragswert.

Schematisch dargestellt, erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes auf Grundlage des Ertragswertverfahrens gem. ImmoWertV nach folgendem Schema:

Rohertrag
- Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag
- Bodenwertverzinsung bebautes Grundstück
= Reinertrag (Gebäudeanteil)
X Vervielfältiger
= Ertragswert (Gebäudeanteil)
+/-Sonstige Wertbeeinflussende Umstände
+ Bodenwert
= Ertragswert

Es gibt zahlreiche Sachverständige für Immobilienbewertung. Wie immer und überall im Leben gibt es gute Angebote und weniger gute Angebote und Leistungen.

Das Sachverständigenwesen in Deutschland ist nicht gesetzlich geregelt. Weder handelt es sich um einen Ausbildungsberuf, noch handelt es sich um einen Beruf, für welchen ein abgeschlossenes Studium notwendig ist.

Jeder, der sich geeignet fühlt, sich als Sachverständigen zu bezeichnen, darf sich so nennen.

Warum sollen Sie also uns beauftragen? Müssen Sie nicht. Aber egal, wen Sie beauftragen, bitte achten Sie auf folgende Punkte, welche Hinweise auf die Qualifikation des Gutachters geben:

• Welche Ausbildung hat der Sachverständige?
• Ist der Sachverständige zertifiziert oder öffentlich bestellt und vereidigt?
• Von wem wurde der Sachverständige zertifiziert? Von einem Verein, der möglicherweise von Beiträgen abhängig ist oder von einer unabhängigen Zertifizierungsstelle?
• Seriöse Zertifizierungsstellen sind u. a. (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):
  • Sprengnetter
  • EiposCert
  • IQ-Zert
  • DIAZert
  • HypZert
  • Dekra
  • PersCert TÜV
• Öffentlich bestellte und zertifizierte Sachverständige der genannten Zertifizierungsstellen durchlaufen ein umfangreiches Prüfungsverfahren, in welchem sämtliche für die Bewertung von Immobilien und Grundstücken notwendigen Kenntnisse nachgewiesen werden.

Jens Krüger – Wertermittlung – Immobilienbewertung ist ein Sachverständigenbüro im Bereich der Immobilienbewertung und Grundstücksbewertung, dessen Inhaber von der Personalzertifizierungsstelle des TÜV-Rheinland, der PersCertTÜV zertifiziert wurde. Im Vorfeld der Zertifizierung wurde ein umfangreiches Prüfungsverfahren absolviert.

Seit Oktober 2005 sind wir erfolgreich am Markt etabliert und haben seitdem zahlreiche zufriedene Kunden.

Die Erbringung einer hoch qualifizierten, objektiven und termingerechten Leistung sichern wir Ihnen zu.